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地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。大昌地产上市后,充分利用股票市场狂热的机会,发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年,大昌就先后15次发行新股,发行的股数高达1.5亿股,先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股,又购入大批物业及地产投资公司,如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地,并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度,从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过,直到二次大战前,香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代,香港人口急剧膨胀,经济起飞,“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时,新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式,推动了地产经营方式的革命,促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初,香港证券市场进入空前牛市,大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款,筹集大量资金发展业务。这一时期,由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响,香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。捕鱼游戏注册送50元太古城计划分五阶段十期进行,整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行,故每期新建成楼宇均有海景,这是太古地产精明之处。不过,太古城兴建初期,太古地产对地产发展尚未建立信心,经营作风保守,在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资,以及售卖土地进行,先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2亿元现金,作为发展太古城初期启动资金。结果,购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中,赚取巨利。太古城发展初期,太古地产主要采取与其他财团合作的形式,如与怡和合组太古施利亚发展,由该公司向太古地产以市值购入地皮,建成后将利润分成,这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。

捕鱼游戏注册送50元太古城计划分五阶段十期进行,整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行,故每期新建成楼宇均有海景,这是太古地产精明之处。不过,太古城兴建初期,太古地产对地产发展尚未建立信心,经营作风保守,在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资,以及售卖土地进行,先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2亿元现金,作为发展太古城初期启动资金。结果,购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中,赚取巨利。太古城发展初期,太古地产主要采取与其他财团合作的形式,如与怡和合组太古施利亚发展,由该公司向太古地产以市值购入地皮,建成后将利润分成,这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。恒地与新地一样,亦极重视“货如轮转”,强调资产负债的平衡。尤其是在市道不景时期,恒地就会不断地将楼盘的售价调低,以测试楼价底线,保持货如轮转。如1989年“政治风波”后,恒地即将楼价下调20%。1994年中市道不景,恒地即在一个月内三度减价推出单位,从初期的每方尺5 576元减至5 090元。恒地还将百货商场零售促销的手法运用到地产市场,诸如以车位配售半山慧豪阁并以先到先得方式认购,向买家提供9成按揭并对加按的两成提供首三年免息供款优惠等等,甚至用抽奖送黄金(头奖黄金100两)展开促销,结果引起买家轮候或市场超额认购,取得满意的效果。商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!

早在1997年7月1日香港特别行政区政府成立当天,行政长官董建华在就职演说辞中,就表明解决房屋问题是特区政府面临的首要任务,他并宣布未来10年的房屋计划。同年10月7日,董建华在他的首份题为《共创香港新纪元》的施政报告中,公布了“建屋安民”的三大目标,即:(1)从1999年起,每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;(2)在10年内使香港七成的家庭可以拥有自置居所;(3)于2005年将轮候租住公屋时间以现时的6年缩短至3年。〔1〕综观董建华的整份施政报告,他的“建屋安民”政策实际上是建基于致力维持香港在国际经济中的竞争力、致力改善香港工商业的营运环境,并推动香港经济结构向高增值产业转型这一总体发展思路的。为实现这个目标,他委任财政司司长成立一个房屋用地供应监督委员会,专责解决房屋问题,并制订一个长远发展的10年规划大纲。〔12〕 梁道时著: 《地铁站上盖建费逾七十亿,恒隆毋须向股东集资》,载香港《经济一周》1981年7月13日,第8—9页。1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。捕鱼游戏注册送50元1979年8月,长实成功从汇丰银行手中购入和记黄埔9 000万股普通股,一举为顺利入主和黄铺平道路。和黄属英资四大洋行之一,不仅在红磡拥有庞大的船坞地皮,而且是综合性大型企业集团。1985年,长实再透过和黄收购香港电灯集团。至此,长实一举控制了四家上市公司,市值达353.9亿元,比未进行上述收购活动的1977年大幅增长59倍。

恒基兆业经营地产的方式亦与新地相似,强调贯彻“货如轮转”的宗旨,“只做楼宇供应商,不做收租业主”。因此,恒基十分重视增加土地储备。1976年,恒基旗下发展地盘已增加到140多个,〔14〕成为土地储备最多的地产公司之一。不过,恒基兆业增加土地储备的方式相当特别,它极少参与竞投港府公开拍卖的官地,而主要是长期派人游说旧楼的业主售楼,以各个击破的方式,说服业主出售他们所拥有的单位,然后将整幢楼宇拆卸重建。恒基又长期在美国和加拿大的中文报纸刊登广告,收购香港的旧楼,这既方便老华侨将香港的物业脱手,更令恒基在无竞争对手的条件下以低价购入地皮。这是李氏经营地产的“绝招”。为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。地产业在香港已有悠久的历史。1841年英国占领香港后即开始拍卖土地,并逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度,从而揭开近现代香港地产业的发展历史。不过,直到二次大战前,香港地产业基本上仍处于萌芽起步之中。二战至1960年代,香港人口急剧膨胀,经济起飞,“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。当时,新兴的地产商吴所泰、霍英东等先后提出“分层出售”、“分期付款”的售楼方式,推动了地产经营方式的革命,促进了地产业的迅速发展。及至1970年代初,香港证券市场进入空前牛市,大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。他们通过发售新股、配股以及将股票在银行按揭贷款,筹集大量资金发展业务。这一时期,由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响,香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。

70年代中期以后,陈廷骅鉴于纺织业已渐走下坡,而地产业发展前景看好,开始将投资重点转移到地产业和证券市场。其实,早在1967年地产低潮时,陈廷骅已大量购入厂房地皮和乙种公函换地证书,为集团日后的地产发展奠定坚实基础。1970年南丰上市时,已拥有工业及住宅楼宇41.3万方尺、乙种公函换地证书32万方尺、农地12.8万方尺,是制造业中的地产大集团。地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业,地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣,而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初,香港地产业持续兴旺,使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期,建筑开支从1975年的39.96亿元增加到1982年的247.87亿元,7年间增幅达5.2倍。然而,1982至1984年间地产业衰退,使建筑业陷入困境,开工地盘大幅减少,政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后,地产市道复苏,建筑业再次获得迅速发展。1997年,建筑业的生产总值达731.39亿元,比1985年的120.38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。在60年代之前的30年间,港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾,后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言,上环及西区发展较缓慢。这时期,西环基本上是“南北行”的大本营,区内商号林立,货仓众多,是海产品的集散地。时至今日,德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期,港府决定发展葵涌为货柜码头,西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此,70年代以后,随着地产市道的蓬勃,区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初,已经动工或建成的商厦,计有信德中心、时峰大厦,以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过,与中环甲级商厦相比,这些商厦的档次较低,规模亦大为逊色。1982年9月以后,香港地产市道崩溃,置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目,损失就超过30亿元。1983年,置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损,总债务急增到150.7亿元,债务比率上升到56%,成为香港最大的负债公司,被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争,更因而遭到新兴地产集团的觊觎,其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。

另一家颇具实力的地产集团是鹰君,创办人罗鹰石,原籍广东潮州,1913年出生,早年曾随父亲远赴泰国谋生,1938年移居香港,当时筹得18万元,买入吉地4 000方尺,向银行按揭贷款,建成4幢住宅楼宇,赚得不菲利润。50年代中后期,罗鹰石眼见大量中国移民涌入,地产市道日渐兴旺,遂于1963年创办鹰君。鹰君一名,取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”,英文译作大鹰(Great Eagle),寓意振翅高飞,鹏程万里。经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。捕鱼游戏注册送50元各大发展商在减价促销的同时,还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时,首创息口保障计划,即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时,多出的利息由发展商承担,令买家对利息及供楼负担更有预算,免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时,推出“跌价两成补偿计划”,规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价,买家不用承担该差价,可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用,但以购入价两成为上限,条件是要求买家多付8%楼价,但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时,更推出“110%信心计划付款方法”,采取期权的概念以“包升值”来包装促销。

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